Las expensas forman parte de la vida cotidiana de cualquier alquiler en un edificio o complejo. Aparecen todos los meses, a veces suben sin previo aviso y suelen generar discusiones entre inquilinos, propietarios y administraciones. Sin embargo, no siempre está claro qué incluyen, quién debe pagarlas ni por qué son necesarias para el funcionamiento del inmueble.
En este artículo se repasan los puntos clave para entender cómo funcionan las expensas en un alquiler: qué son, para qué sirven, qué gastos cubren, cuáles le corresponden al inquilino y cada cuánto suelen aumentar. La idea es despejar dudas comunes y dar un marco general para interpretar mejor este gasto mensual.
¿Qué son las expensas en un alquiler?
Las expensas son un gasto mensual que se paga en edificios o complejos donde existen espacios y servicios compartidos. No están relacionadas con el uso exclusivo del departamento, sino con el mantenimiento y funcionamiento de las áreas comunes.
En un alquiler, las expensas aparecen como un costo adicional al alquiler mensual y su importe depende de distintos factores, como el tamaño del edificio, los servicios que tenga y las decisiones que tome la administración.
¿Para qué sirven las expensas y qué gastos cubren?
Las expensas sirven para cubrir los gastos necesarios para que el edificio funcione correctamente. Esto incluye tareas de limpieza, mantenimiento, servicios comunes y, en muchos casos, el pago del personal que trabaja en el lugar.
También pueden contemplar gastos vinculados a servicios como agua común, electricidad de espacios compartidos, mantenimiento de ascensores o sistemas de seguridad. En definitiva, permiten que las áreas comunes estén en condiciones y que el edificio se conserve en el tiempo.
¿Qué expensas paga el inquilino?
En la mayoría de los alquileres, el inquilino paga las llamadas expensas ordinarias. Son las que corresponden al uso habitual del edificio y a los gastos corrientes del mes a mes.
Esto suele incluir limpieza, mantenimiento regular, servicios comunes y administración. De todos modos, siempre es importante revisar el contrato, ya que allí se detalla qué tipo de expensas quedan a cargo del inquilino y cuáles no.
¿Qué gastos no deberían incluirse en las expensas del inquilino?
Hay gastos que, por su naturaleza, no deberían trasladarse al inquilino. Se trata, en general, de erogaciones vinculadas a mejoras estructurales, arreglos importantes o decisiones que aumentan el valor del edificio a largo plazo.
Este tipo de gastos suelen considerarse extraordinarios y, salvo que el contrato diga otra cosa, corresponden al propietario. Por eso, ante expensas inusualmente altas, conviene revisar el detalle para entender qué se está pagando.
¿Cada cuánto aumentan las expensas?
Las expensas no tienen una periodicidad fija de aumento, pero suelen ajustarse cuando suben los costos que las componen. Aumentos salariales del personal, subas en servicios o mayores gastos de mantenimiento impactan directamente en el monto final.
Por ese motivo, es común que las expensas varíen varias veces al año. La clave está en entender qué factores influyen en esos cambios y cómo se reflejan en el resumen mensual.
¿Se pueden aumentar las expensas sin aviso?
En la práctica, las expensas pueden variar de un mes a otro sin que exista un aviso previo puntual al inquilino. Esto sucede porque el monto final depende de gastos que ya fueron realizados o liquidados por la administración, como servicios, sueldos o reparaciones.
Sin embargo, esos aumentos no deberían ser arbitrarios. Cada variación tiene que estar respaldada por un detalle en el resumen de expensas. Si el monto sube de forma significativa, lo razonable es que la administración pueda explicar a qué se debe ese incremento.
¿Cómo leer las expensas y entender el resumen?
El resumen de expensas suele estar dividido en distintos rubros. Allí se detallan los gastos del mes, separados por conceptos como limpieza, mantenimiento, servicios, administración y, en algunos casos, fondos especiales.
Para entenderlo mejor, conviene prestar atención a dos puntos: el total de gastos del edificio y el coeficiente que se aplica a cada unidad. Ese coeficiente es el que determina cuánto le corresponde pagar a cada departamento según su tamaño o participación en el consorcio.
¿Cómo saber si me cobran bien las expensas?
Una forma simple de verificarlo es comparar el monto con el de otros departamentos similares dentro del mismo edificio. Si hay diferencias marcadas, puede tratarse de un error o de un gasto puntual que afecte solo a ciertas unidades.
También es útil revisar el detalle de los conceptos y consultar a la administración ante cualquier duda. Pedir explicaciones no es un problema: las expensas son un gasto común y el inquilino tiene derecho a entender qué está pagando.
¿Qué pasa si no pago las expensas?
Si el inquilino no paga las expensas, la deuda comienza a acumular intereses y puede generar reclamos por parte de la administración. Con el tiempo, esto puede derivar en intimaciones formales y afectar la relación contractual.
Además, aunque el consorcio suele reclamar al propietario, el incumplimiento puede generar conflictos entre dueño e inquilino, ya que las expensas forman parte de las obligaciones mensuales del alquiler. Por eso, ante cualquier dificultad, lo mejor suele ser hablarlo a tiempo y buscar una solución antes de que la deuda crezca.