Durante años, el mercado inmobiliario argentino estuvo atravesado por distintos requisitos administrativos y fiscales que afectaban de manera directa la compra y venta de propiedades. Uno de los más conocidos fue el COTI, sigla de Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles.
Este certificado fue obligatorio en todas las operaciones que superaban cierto monto, y sin él era imposible avanzar hacia la escritura. Su objetivo era brindar información al fisco antes de concretar una transacción, convirtiéndose en un paso inevitable para propietarios, compradores e inmobiliarias.
Sin embargo, a partir de mayo de 2025 el COTI dejó de ser obligatorio, lo que marcó un cambio profundo en el sector.
¿Qué es el COTI?
El COTI fue, básicamente, un código que servía como constancia de que una operación inmobiliaria estaba siendo declarada ante la AFIP. No se trataba de un impuesto ni implicaba un pago adicional: era, en realidad, un trámite informativo. Su función consistía en identificar las transacciones de compraventa de inmuebles por encima de un valor determinado, de modo que el fisco pudiera tener un control previo sobre ellas.
En otras palabras, si alguien quería vender un departamento, una casa o incluso un terreno con un precio superior al mínimo establecido por la normativa, primero debía tramitar este código. Sin él, la venta no podía concretarse, porque el escribano no estaba habilitado a avanzar con la escritura.
¿Cuándo era obligatorio tramitarlo?
El COTI se volvió exigible para propiedades cuyo valor superara, en su inicio, el millón y medio de pesos, aunque con el tiempo ese piso fue actualizándose. Abarcaba no solo viviendas ya construidas, sino también terrenos, cocheras, locales e incluso derechos sobre inmuebles en construcción. Es decir, prácticamente toda operación inmobiliaria de envergadura quedaba alcanzada por este requisito.
Existían algunas excepciones. No hacía falta gestionarlo en casos muy puntuales, como las ventas judiciales, las expropiaciones a favor del Estado o los inmuebles de diplomáticos y representantes de organismos internacionales. Otro dato importante era su vigencia: una vez otorgado, el código tenía una duración de 24 meses. Si en ese período la operación no se cerraba, el COTI caducaba y había que tramitar uno nuevo.
¿Cómo se gestionaba el COTI?
El trámite era relativamente sencillo, aunque para muchos resultaba engorroso porque había que hacerlo de manera online, con clave fiscal en la página de AFIP. El propietario debía cargar los datos del inmueble, ubicación, tipo de propiedad, valor estimado y moneda de la operación, junto con la información de los titulares. Una vez presentada la solicitud, el sistema generaba el código, que pasaba a ser indispensable para avanzar con la venta.
El COTI podía gestionarlo directamente el dueño de la propiedad o, en su lugar, una inmobiliaria autorizada. No tenía costo y tampoco requería intervención notarial, pero su ausencia frenaba cualquier intento de escriturar. Por esa razón, más allá de ser un trámite burocrático, se transformó en una pieza clave dentro del proceso de compraventa de inmuebles.
Importancia del COTI en el mercado inmobiliario
Mientras estuvo vigente, el COTI se convirtió en una especie de llave para cualquier operación de compraventa que superara el monto mínimo establecido. No era un simple papel: sin ese código no se podía avanzar con la escritura, y por eso tanto propietarios como escribanos lo consideraban un paso obligado.
Más allá de las críticas por sumar burocracia, cumplía un rol de control. Permitía al Estado tener un registro de las operaciones en curso y daba cierta formalidad a un mercado donde muchas veces se manejaban valores por fuera de lo declarado.
Cambios recientes: eliminación del COTI en 2025
En mayo de 2025, el Gobierno nacional anunció la eliminación del COTI como requisito obligatorio. La medida quedó oficializada a través de la Resolución General 5697/2025, publicada por la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA), organismo que reemplazó a la AFIP. Desde ese momento, ya no es necesario tramitar el código para vender una propiedad, independientemente del monto de la operación.
La decisión se enmarca en una política de desregulación más amplia que busca simplificar trámites y reducir la carga administrativa sobre el sector inmobiliario. Según el argumento oficial, las herramientas tecnológicas actuales permiten monitorear las operaciones sin necesidad de que los contribuyentes informen previamente al fisco. En la misma línea, también se derogaron las resoluciones complementarias que regulaban el COTI y se eliminaron otras obligaciones vinculadas, como la necesidad de que los escribanos informen determinadas operaciones.
¿Qué implica para compradores, vendedores e inmobiliarias?
La eliminación del COTI alivió a muchos actores del sector. Para los vendedores, significó sacarse de encima un trámite que solía demorar las operaciones. Para los compradores, menos pasos a seguir y mayor rapidez en el proceso de escrituración. Y para las inmobiliarias, la posibilidad de concentrarse en la negociación sin tener que gestionar autorizaciones ante la AFIP.
Claro que también hay dudas: al no existir este registro, el control sobre las operaciones dependerá de otros mecanismos, y habrá que ver cómo se garantiza la transparencia en un mercado que siempre fue sensible.