¿Qué son las expensas y quién se hace cargo?
Si vivís en un edificio o en un barrio cerrado, seguro estás familiarizado con las expensas: ese gasto mensual que se paga para mantener los espacios comunes. Pueden cubrir desde la limpieza y el mantenimiento hasta el pago del personal o la administración del consorcio.
Aunque no vivas en la propiedad, el pago sigue siendo obligatorio y se cobra todos los meses. En líneas generales, las expensas se dividen en dos grupos: ordinarias y extraordinarias.
El propietario es quien tiene la responsabilidad legal de que se cumpla con el pago ante el consorcio. Sin embargo, en los casos de alquiler, es habitual que el inquilino se haga cargo de las expensas ordinarias.
En cambio, las extraordinarias suelen quedar a cargo del dueño, ya que se relacionan con mejoras o arreglos que elevan el valor del inmueble. De todos modos, siempre hay que revisar qué dice el contrato, porque puede haber acuerdos distintos entre las partes.
Es importante tener en cuenta que el costo de las expensas varía en función de los servicios que se deben cubrir, pero también de la zona. No es lo mismo pagar expensas en Caballito que en un departamento en Nordelta.
¿En qué se diferencian las expensas ordinarias de las extraordinarias?
Para entender bien esta diferencia, podemos pensarlo de manera práctica. Las expensas ordinarias son las que se pagan todos los meses y sirven para mantener el funcionamiento básico del edificio o complejo: limpieza, luz de los espacios comunes, sueldos del personal, entre otros.
Las extraordinarias, en cambio, son gastos que aparecen cada tanto, cuando hay que hacer una obra importante o alguna mejora que no está contemplada en los gastos habituales. Un ejemplo típico puede ser la reparación del ascensor, renovar el sistema eléctrico o impermeabilizar una terraza.
En general, este tipo de gastos tiene que ser aprobado por los propietarios en una reunión de consorcio. Así lo establece también el Código Civil y Comercial en su artículo 2058.
Acá te dejamos una comparación rápida:
Expensas ordinarias | Expensas extraordinarias |
Se pagan todos los meses | Se pagan de forma eventual |
Las paga el inquilino. | Las paga el propietario. |
Son para gastos básicos y cotidianos | Cubren mejoras o arreglos importantes |
No requieren aprobación especial | Deben aprobarse en asamblea, por lo general |
Ejemplos de expensas extraordinarias
Es probable que la explicación que hicimos sobre las expensas extraordinarias y sobre lo que las diferencia de las expensas ordinarias sea un poco abstracta, por eso compartimos algunos ejemplos que pueden ayudar a aclararlo todo.
Veamos entonces algunos ejemplos de expensas extraordinarias en edificios residenciales y en barrios cerrados.
Expensas extraordinarias de edificios residenciales
En los edificios de vivienda, se suele hablar de expensas extraordinarias cuando hay que hacer obras grandes o inversiones puntuales. Puede tratarse de arreglos en la terraza, impermeabilización de techos, colocación de cámaras de seguridad o la renovación del sistema eléctrico. Como estos trabajos no son parte del mantenimiento mensual, su costo se distribuye aparte, y generalmente, se avisa con antelación para que los vecinos puedan organizarse.
Expensas extraordinarias de barrios cerrados
En barrios privados o countries, también pueden aparecer gastos extraordinarios. Por ejemplo, si hay que hacer obras en calles internas, renovar luminarias, instalar nueva infraestructura o mejorar servicios comunes como la pileta o el club house. Dado que en estos lugares hay más espacios compartidos, es posible que estos gastos se presenten con cierta frecuencia, especialmente si el barrio es grande y con muchas instalaciones.
¿Cómo podés prepararte para una expensa extraordinaria?
Lo mejor es estar siempre al tanto de lo que pasa en el consorcio. Leé los comunicados que llegan, participá de las reuniones cuando podés y no te cuelgues con los pagos mensuales.
También es buena idea tener un pequeño fondo reservado para este tipo de imprevistos. Y si te llega una expensa extraordinaria muy elevada, hablá con la administración: en muchos casos se puede pagar en cuotas.
La clave es no dejar que te agarre desprevenido.
¿Qué pasa si no la pagás?
Si una expensa extraordinaria fue aprobada en asamblea, es obligatoria para todos los propietarios. Si no se paga, pueden surgir problemas legales bastante serios.
El consorcio tiene derecho a iniciar una demanda para reclamar lo que se debe, y si la deuda se acumula, incluso puede haber embargos o juicios que terminen afectando la propiedad. Por eso, más allá de que sea un gasto inesperado, conviene resolverlo cuanto antes.
Ahora que ya sabés qué son las expensas extraordinarias y quién las paga, te recomendamos darle un vistazo a nuestro listado de departamentos en alquiler en Capital Federal.