Es indispensable seguir el camino en busca de novedades en materia de desarrollo, que abren la puerta a alternativas interesantes para un mercado atento y con variedad de opciones. A medida que los resultados muestran atracción para generar activamente en lugares apropiados para la puesta en marcha, todo lo referido a lo ofrecido será seguramente positivo. Es como explica Lucas Desalvo, broker del área industrial y retail de Cushman & Wakefield, “el sector ha pasado por distintos gobiernos y siempre ha salido adelante. Hay una cultura de trabajo en Buenos Aires que va por encima de los signos políticos y ha demostrado resiliencia en los contextos más complejos”.
Uno de los mercados que más ha crecido en el 2023 es el logístico. ¿Creen que durante el 2024 continuaría de ese modo? ¿Por qué?
Sin lugar a dudas, el mercado logístico continuará creciendo por múltiples factores. El primero radica en que es un mercado sobre ofertado, es decir que los metros construidos siempre están por debajo de la necesidad del mercado, y en momentos de alta demanda, tienden a generar una ocupación plena. A priori, esto parece una buena noticia, pero no es propicio para un mercado competitivo. Este es uno de los motivos que invitan a seguir invirtiendo en el estilo adecuado a inmuebles.
¿Qué toman en cuenta los desarrolladores para construir nuevos espacios? ¿Saber que hay demanda actual o algo más?
El principal elemento es el costo de la tierra. Ante un conurbano cada vez más desarrollado las ofertas de grandes tierras son escasas y los valores no ceden. Una vez pasado el punto de la compra de tierra, el segundo factor a estudiar es el producto para desarrollar. En los últimos años se incrementa el número de empresas que buscan parques multiclientes que resuelvan la gestión de espacios comunes, seguridad y otros derivados de la actividad que surge fuera del depósito. Por lo cual, entender si opta por un desarrollo multicliente o stand alone, este último refiere a predios pensado en un monocliente y es un factor elemental que a la larga impactará en el perfil de inquilinos y en la renta a percibir.
¿Cuáles son las empresas o rubros que más espacios demandan actualmente y cuáles prevén que lo serán a futuro?
Hasta 2023, hubo una fuerte demanda del mercado de autos, motos y autopartistas. Hoy esa demanda tuvo una leve baja, pero sabemos que es un sector clave. También todo lo referido a consumo masivo y al e-commerce como rubro estrella luego de la pandemia.
¿Cuáles son los submercados más buscados para desarrollar e instalarse?
Si respondemos por el mercado logístico más buscado, claramente es el submercado norte, donde los partidos más fuertes son Tigre, Malvinas Argentinas, Escobar, Pilar, Zárate y Campana. La intersección de las rutas 8 y 9, en Malvinas Argentinas, sigue siendo un sector que marca tendencia. También la ex Ruta 9 (Av. Presidente Perón, Tigre) y un tercer cordón demandado es la Ruta Nacional 9, entre Escobar y Zárate. Ahora bien, hay otras zonas menos exploradas y con igual potencial logístico. El camino del Buen Aire es prueba de ello, con desarrollos que ya han demostrado absorción positiva. También la zona Sur del Gran Buenos Aires, sobre todo los partidos que más se acercan a la Ciudad de Buenos Aires, son los que mayor potencial tienen, ya que aún hay tierras con valores acordes.
¿Hay posibilidades/oportunidades para inversores medianos o pequeños en este rubro?
Si, hay un sinfín de opciones. Las que más se destacan son las oportunidades en última milla. Hay inmuebles que quedaron inactivos luego de la pandemia, o incluso anterior a la misma, y hoy pueden ser nodos claves para la distribución de última milla. Lo cierto es que no siempre son visibles, pero hay inmuebles tales como ex estacionamientos, inmuebles comerciales y otros, que superan una superficie de 1500 m2 y que son ideales. Claramente, siempre hay un análisis previo del código de planeamiento para entender la factibilidad, pero superado esa etapa, siempre son productos de oportunidades. También vemos un segmento en fábricas que han quedado dentro de la ciudad y pueden hacer Fly to Quality, pasando de la ciudad a un parque industrial, y el predio pasa a depósito multicliente de última milla.
¿Creen que las medidas que está adoptando el nuevo gobierno incentivarán las inversiones en el sector?
El sector ha pasado por distintos gobiernos y siempre ha salido adelante. Hay una cultura de trabajo en Buenos Aires que va por encima de los signos políticos y ha demostrado resiliencia en los contextos más complejos.
¿Las empresas siguen evaluando comprar metros para capitalizarse?
Si, es una opción que aún continúa. Desde Cushman & Wakefield hemos participado de procesos y conocemos propiedades out of the market donde aún se pueden descargar pesos. Cada vez son menos los vendedores que tienen cintura para quedarse en pesos y desprenderse de sus inmuebles, pero aún hay una ventana.