Elegir hoy lugares novedosos y modernos para desarrollar proyectos inmobiliarios no es sencillo. Los cambios económicos de los últimos años y la dificultad para acceder a nuevos espacios hacen que, muchas veces, los ahorros no alcancen para instalarse en zonas con propuestas diferentes, como ocurría tiempo atrás.
Aun así, hay desarrolladores e inversores que siguen apostando al mercado y encuentran oportunidades para crecer. En parte, esto sucede porque los proyectos inmobiliarios continúan adaptándose a cada contexto y porque los costos todavía ofrecen alternativas según cada situación.
Uno de los principales desafíos sigue siendo el costo de construcción. Actualmente, cerca del 50% del valor de un metro cuadrado corresponde a mano de obra, mientras que materiales e impuestos mantienen una incidencia muy fuerte dentro del costo final. Sin embargo, dentro del sector consideran que todavía existe margen para mejorar competitividad, especialmente si se redujera la carga impositiva y se facilitaran algunas importaciones.
En relación con los precios y las ventas, el mercado sigue muy atento a la posibilidad de implementar hipotecas para proyectos en pozo. La expectativa es que los créditos hipotecarios puedan otorgarse desde el inicio de la obra y acompañar al comprador desde el día cero. Para muchos desarrolladores, esto podría convertirse en un impulso importante para la actividad.
El mercado inmobiliario argentino atravesó un cambio de ciclo durante el gobierno de Alberto Fernández y, sobre todo, tras la llegada de Sergio Massa al frente de la economía. En ese período predominó un escenario de dólar alto, costos de construcción bajos medidos en dólares y propiedades con valores atractivos.
Si bien la relación entre ingresos y precio de los inmuebles seguía siendo complicada para gran parte de la población, quienes tenían ahorros dolarizados encontraban oportunidades interesantes de inversión. Ese fue el escenario predominante entre 2022 y 2023.
Con la llegada del nuevo gobierno, el mercado comenzó a moverse sobre otros ejes: un dólar más bajo, la derogación de la Ley de Alquileres, el blanqueo de capitales y la expectativa por el regreso de los créditos hipotecarios. Como consecuencia de estos factores y de los bajos valores que todavía tenían muchas propiedades, desde principios de 2024 empezó a observarse un repunte gradual en el precio de los inmuebles medidos en dólares.
Dentro del sector consideran que buena parte de lo que ocurra ahora dependerá de las decisiones oficiales. Existe consenso en que la presión impositiva resulta excesiva y que debería reducirse para facilitar nuevos desarrollos. También aparece el reclamo de agilizar la importación de materiales para ayudar a bajar costos.
En este contexto, Córdoba implementó un sistema de créditos hipotecarios en pozo con resultados positivos y muchos desarrolladores creen que sería importante que otras provincias avanzaran en la misma dirección.
Al mismo tiempo, también cambiaron los hábitos vinculados a la vivienda. Hoy es cada vez más frecuente que una persona tenga un departamento alquilado en Belgrano y utilice esa renta para vivir en Palermo, Abasto u otro barrio que se adapte mejor a sus necesidades.
La movilidad urbana aumentó y alquilar ofrece una flexibilidad que muchas personas priorizan. Además, los alquileres temporarios continúan compitiendo con los contratos tradicionales de dos o tres años. Aunque suelen ofrecer valores más altos, también implican vacancias, limpieza, mantenimiento y amoblamiento, por lo que todavía es difícil determinar qué modalidad termina siendo más conveniente para el propietario.
A nivel mundial, el valor de las propiedades continúa creciendo impulsado por el aumento de la población y los cambios demográficos. Y Argentina también atraviesa ese proceso.
Dentro de la ciudad de Buenos Aires todavía existen barrios con potencial de crecimiento y oportunidades para nuevos desarrollos inmobiliarios. En ese sentido, algunas empresas comenzaron a apostar por zonas como San Telmo y Barracas, donde todavía existen valores de tierra competitivos, cercanía con el centro porteño, universidades y muy buena conectividad.
En el sector creen que la aparición masiva de créditos hipotecarios en pozo podría generar un fuerte impulso para la actividad inmobiliaria. También consideran deseable avanzar hacia un esquema similar al modelo uruguayo de vivienda social, con beneficios impositivos para determinadas zonas destinadas al desarrollo.
Mientras tanto, el mercado continúa adaptándose a los cambios económicos y buscando nuevas oportunidades de crecimiento en distintos barrios de Buenos Aires.