Se sabía que el cambio era indispensable. Comenzó a mostrar su capacidad con la idea de seguir adelante de la mejor manera con los alquileres y también el blanqueo. Y luego los créditos hipotecarios, tan necesarios que son parte de quienes buscan adquirir un espacio donde instalarse en tranquilidad y vivir a su manera, logrando la meta. Desde luego los cambios se muestran y como consecuencia de estos factores más los precios muy bajos que tenían los inmuebles se produjo desde principios del 2024, que se podría decir hasta hoy inclusive un repunte en ese valor medido en dólares, que continuará o no de acuerdo a distintas situaciones que se verán de a poco. Y como dice Daniel Mintzer de G&D Developers, «imaginamos los cambios tanto en el tema de costos como en el de las ventas. Con respecto de los alquileres compiten entre los contratos tradicionales de dos o tres años con los alquileres temporarios y aún es difícil saber cuál es mejor para el propietario, si los valores más altos de los temporarios, pero que incluyen vacancias, limpiezas y amoblamientos. Además, la propiedad sube constantemente en el mundo por dos razones: el aumento de la población y los cambios de hábitos demográficos. Y en Argentina se muestran afectados por ambos fenómenos. La ciudad de Buenos Aires tiene muchas oportunidades de crecer en distintos barrios y los desarrolladores debiéramos acompañar ese proceso».
Los cambios con decisiones que muestran lo diferente
Todos tienen claro que se observó un cambio de ciclo. Durante otro gobierno que manejó como conductor de la economía, está claro que el mercado estuvo con dólar alto, es decir costos de construcción baratos en dólares y precios muy atractivos de los inmuebles. Si bien la relación ingreso mensual/valor de los inmuebles era muy mala, la posibilidad de comprar algo interesante con los ahorros en dólares era muy atractiva. Ese fue el mercado que hubo en el año 2022/2023 y todo indicaba que esa línea continuaría en el 2025. Sin embargo, todo cambió a partir de la llegada del nuevo gobierno, donde el mercado se desarrolló a partir del nuevo eje. Es decir, con un dólar mucho más bajo, anulación de la ley de alquileres y blanqueo. Después aparecieron los créditos hipotecarios.
¿Qué se espera con los costos y las ventas?
Como consecuencia de estos factores más los precios muy bajos que tenían los inmuebles, se produjo desde principios del 2024 que se podría decir hasta hoy inclusive un repunte en ese valor medido en dólares, que continuará o no de acuerdo a distintas situaciones que se verán de a poco. Imaginamos los cambios tanto en el tema de costos como en el de las ventas. Y respecto de ese tema, la pelota está del lado de las autoridades. Está claro que los impuestos que pagamos son devastadores, y que debieran bajar rápidamente. También se podría facilitar más la importación de algunos materiales de manera de facilitarnos el costo.
Créditos, hipotecas y manos de obra
Pese a que el 50% del costo de un m2 es mano de obra, del lado de los materiales y los impuestos hay un largo recorrido posible. Respecto de los precios y las ventas, será muy interesante que efectivamente se materialicen las hipotecas en pozo, de manera tal de que los créditos se adjudiquen inmediatamente durante el proceso de la construcción y acompañen al comprador desde el día cero. La provincia de Córdoba ha implementado este sistema con todo éxito y sería muy bueno que otras jurisdicciones la imiten. Hay que tener en cuenta, que, en los tiempos actuales, la gente tiende a no ser dueña de donde vive.
Valores y alquileres para considerar
Es común que alguien tenga un departamento, digamos en Belgrano, y lo tenga rentado y con esa renta se paga el alquiler del lugar donde vive, que podría ser Palermo, Abasto o donde le quede bien por sus necesidades. La gente migra con cierta velocidad, y es más fácil alquilar a medida que se va trasladando, mientras por el otro lado, eventualmente la misma persona es rentista de uno o varios inmuebles. Con respecto de los alquileres compiten entre los contratos tradicionales de dos o tres años con los temporarios y aún es difícil saber cuál es mejor para el propietario, si los valores más altos de los temporarios, pero que incluyen vacancias, limpiezas y amoblamientos o el alquiler por períodos largos.
Tiempo para crecer
La propiedad sube constantemente en el mundo por dos razones: el aumento de la población y los cambios de hábitos demográficos. Y en Argentina se muestran afectados por ambos fenómenos. Buenos Aires tiene muchas oportunidades de crecer en distintos barrios y los desarrolladores deberían acompañar ese proceso. En el caso de la firma GyD, hicimos una apuesta fuerte en la zona de Telmo/Barracas. Está cerca del centro, tiene innumerables universidades y en su entorno cuenta con el mejor transporte público de la ciudad, que nos permite vender a valores sumamente competitivos, dado que la tierra en esa zona aún tiene valores bajos. Se entiende que se está próximo a los créditos en pozo y que tendremos un boom apenas estos aparezcan. Finalmente consideramos que sería altamente deseable una ley de vivienda social similar a la ley Uruguaya, donde determinadas áreas geográficas (todo Uruguay salvo la costa de Montevideo y Punta del Este) tienen una excepción casi total de impuestos. Mientras tanto, seguiremos trabajando y disfrutando de esto que tanto nos gusta hacer.